特色小镇专题(六) | 北方版乌镇，如何成为旅游界的一匹“黑马”？
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作者:laiyelvyou
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发布时间: 2018-01-16
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关于特色小镇的成功案例，南有乌镇，北有古北水镇，虽然同样出自陈向宏先生之手，但规划结构与运营模式却有不同。本期以古北水镇为例，探究以此为代表的北方小镇的策划规划思路与管理模式。
关于特色小镇的成功案例，南有乌镇，北有古北水镇，虽然同样出自陈向宏先生之手，但规划结构与运营模式却有不同。本期以古北水镇为例，探究以此为代表的北方小镇的策划规划思路与管理模式。
古北水镇是基于北方水文化建造而成的小镇，位于北京市密云县古北口镇司马台村的古北水镇，由三个自然村落组成，占地面积近10平方公里。2010年6月中青旅与北京密云县签订战略协议，合作开发古北水镇国际旅游综合度假区项目，并于2014年10月正式对外营业。2015年全年接待游客147万人次，实现营业收入4.62亿元，净利润4701万元。预计进入成熟运营期后，每年将接待游客400万人次，旅游综合年收入将达到10亿元。古北水镇距离市中心仅100多公里，车程一个多小时，高速公路直达景区，交通十分便捷。
古北水镇享有“北方乌镇”之誉。乌镇是南方的江南水乡，温婉如玉；古北水镇是北国的边塞小镇，沧桑粗犷。所以，古北水镇在小镇特色上完全与乌镇不同，更多体现了独具的北方特色。水对于任何景区而言，都是不可或缺的旅游资源，而古北水镇本无水，原本只有一条流域不大、流量很小的小溪。在建造中，设计者巧妙利用堤坝等设施，打造出一个个首尾相连的水面，贯穿整个小镇，最终形成令人叹为观止的“北方水乡小镇”，水镇之名才得以名副其实。
一走进小镇，就感觉到小镇历史的久远和深厚的历史文化积淀，建设者大多采用“修旧如旧”的手法，力求再现小镇的历史风貌。有些院落，从斑驳的墙体和大门可以看出，明显是从其他地方借鉴来的；景区内的店铺开间大，购物中心的玻璃橱窗与传统古朴的民宅形成反差，这种成都太古里式的新潮时尚的街区设计手法，也被古北水镇吸收了。
1、规划设计思路
从项目定位来说，古北水镇是集观光游览、休闲度假、商务会展、创意文化等旅游业态为一体，服务与设施一流，参与性和体验性极高的综合性特色休闲旅游度假目的地。
整个水镇规划为“六区三谷”，即老营区、民国街区、水街风情区、卧龙堡民俗文化区、汤河古寨区、民宿餐饮区，与后川禅谷、伊甸谷、云峰翠谷。整个水镇范围内，规划实施大量酒店、民宿、餐饮、温泉、演艺、娱乐等配套服务，总体规划有43万平方米精美的明清及民国风格的山地合院建筑。其中包含两家五星标准大酒店，六家小型精品酒店，400余间民宿、餐厅及商铺，10多个文化展示体验区及完善的配套服务设施，满足客户对观光、休闲、度假和会议的需求。除此之外，后期还规划了高尔夫球场、别墅地产、度假公寓等多种业态和设施，以满足项目的可持续发展。
通过对以英华书院、杨无敌祠、震远镖局、司马小烧、八旗会馆等为代表的建筑群的重建，最大程度地实现了北方小镇的场景化营造，展示了北国边塞小镇的历史风貌和民俗文化，并与司马台长城有机地融为一体，形成独一无二的自我特色，对游客产生了极大的吸引力。古北水镇还十分重视对地方民俗文化的挖掘，通过造酒、染布、镖局、戏楼、祠堂等情景化活动的再现，让游客更真实地体验和感受古镇生活。
从设计特点来看，为确保水镇与周边环境的协调性，从外观到内部布局上，都按照现代化社区的标准，对公共场所、活动空间、居住及旅游配套设施进行设计和打造，同时把现代化的设施隐藏不露地融入建筑当中，既展现了北国小镇的历史面貌，又满足了旅游度假者的舒适居住要求，将古典与时尚融为一体。
2、克服旅游市场问题
摆脱门票经济
古水北镇在规划时，对景区业态进行了“三三制”划分，三分之一的门票收入，三分之一的酒店收入，三分之一的景区综合收入。门票只是进入古水北镇的门槛，游客在景区里的二次消费才是经营者更为看重的收入来源。
2017年3月1日古北水镇取消原有的夜游门票，从2017年3月25日开始，景区全天门票价格统一为150元/人，大量客流使景区运营突破了昼与夜的限制，实现了真正意义上的旅游度假区。
减少淡旺季节差
古北水镇针基于对景区普遍存在的淡旺季的问题的考虑，推出夜游长城索道、夜游船、温泉、灯光水舞秀、传统戏剧、杂技等常规类项目；以“圣诞小镇”、“古北年夜饭”、“长城庙会”为冬季主题品牌活动，开发出雪地长城观赏、庙会、冰雕节、美食节、温泉等一系列冬季旅游产品，强化冬季氛围，提升景区人气。
旅游业是一个季节性非常突出的行业，大多数景区的接待高峰一般集中在五一至十一期间，十一之后客流就会呈现断崖式的下跌。但从古北水镇季度经营业绩情况可以看出，每年的第二至第四季度的游客能达到相对的平稳；过往三年的第一季度客流虽较为惨淡，但在刚刚过去的2017年第一季度，古北水镇内的各大住宿设施都呈现出满房的态势，说明经过针对性的策划与提升，古北水镇将很快实现四季客流均衡的状态。
提高游客重游率
古水北镇通过生活场景再造的方式，大大提高了游客的旅游体验，从而提高游客重游率。目前，古水北镇通过多个主力店营造出的文化韵味与体验感，辐射游客消费的多重场景。景区内的4家五星级酒店、2个高档会所、4家精品酒店、30多个特色民宿、200多家商铺、10余个民俗展示体验区、全长1256米的长城索道以及国内首屈一指的温泉资源都成为游客重要场景体验场所。
十余处特色民俗展示体验区，游客可以全程参与从选料、生产、加工到出成品的民俗体验，并可以将自己制作的产品带回家。此外，各有特色的住宿空间也成为景区的一大亮点，在旺季，酒店住宿率在95%以上，住宿需提前半个月甚至一个月预定，可见市场之火热。古水北镇每一处都是一个景点、一个场景，游客很难一次就能体验到这里的全部活动，丰富的体验场景成为游客重复消费的重要拉力。
3、投资运营分析
借鉴乌镇西栅景区成熟的运作模式，古北水镇在开发时就构架了对景区的统一运营管理模式。迁出原景区居民，以颠覆式的社区重构来实现拥有景区全部商铺和住宅的产权。原景区居民变成景区的员工，在统一的规范要求下开展经营，为游客提供服务，保证了服务质量和品质，为游客带来极佳的旅游感受。
古北水镇的投资管理采用成熟的市场化资本运作方式，由中青旅控股股份有限公司、乌镇旅游股份有限公司、北京能源投资（集团）有限公司和其他战略投资者共同成立北京古北水镇旅游有限公司，按比例共同出资持股，承担古北水镇的开发、建设，确保了项目开发建设所需的巨额资金的保障。
通过运营公司的统一运营管理，实现了古水北镇全域范围内的资源统一调度、区域综合管控、产品统筹营销、服务全面提升，形成了一个多渠道、长短期现金流互补的盈利模式。
古北水镇的落地实操与乌镇有相同的地方，但能在几年时间内火遍大街小巷，是从选址、规划设计、运营思路、管理模式全程高水准策划的结果。作为休闲旅游度假区，此类特色小镇要找准目标人群，古北水镇定位的目标群体为80后90后，因此就要根据现代人的消费精神与生活习惯来打造旅游场景；其次要针对目标群体定位旅游区，传统的文化旅游总是以文化为核心，但传统文化保留下来的东西对于现代消费群体没有足够的吸引力。古北水镇并没有抓住过去的传统文化，而是用明清古建筑等碎片式的符号，给人们勾勒出一种浪漫的氛围，它的定位就是要符合现代消费群体的休闲意识，因此景区内部不是主打文化，而是辅助创造氛围的工具，主要就是休闲，以此也就不难理解为什么其中会出现星巴克这样的消费场所。
从古北水镇的开发运营可以看出，随机应变，跟进时代变化，是在市场中制胜的法宝。
古北水镇是基于北方水文化建造而成的小镇，位于北京市密云县古北口镇司马台村的古北水镇，由三个自然村落组成，占地面积近10平方公里。2010年6月中青旅与北京密云县签订战略协议，合作开发古北水镇国际旅游综合度假区项目，并于2014年10月正式对外营业。2015年全年接待游客147万人次，实现营业收入4.62亿元，净利润4701万元。预计进入成熟运营期后，每年将接待游客400万人次，旅游综合年收入将达到10亿元。古北水镇距离市中心仅100多公里，车程一个多小时，高速公路直达景区，交通十分便捷。
古北水镇享有“北方乌镇”之誉。乌镇是南方的江南水乡，温婉如玉；古北水镇是北国的边塞小镇，沧桑粗犷。所以，古北水镇在小镇特色上完全与乌镇不同，更多体现了独具的北方特色。水对于任何景区而言，都是不可或缺的旅游资源，而古北水镇本无水，原本只有一条流域不大、流量很小的小溪。在建造中，设计者巧妙利用堤坝等设施，打造出一个个首尾相连的水面，贯穿整个小镇，最终形成令人叹为观止的“北方水乡小镇”，水镇之名才得以名副其实。
一走进小镇，就感觉到小镇历史的久远和深厚的历史文化积淀，建设者大多采用“修旧如旧”的手法，力求再现小镇的历史风貌。有些院落，从斑驳的墙体和大门可以看出，明显是从其他地方借鉴来的；景区内的店铺开间大，购物中心的玻璃橱窗与传统古朴的民宅形成反差，这种成都太古里式的新潮时尚的街区设计手法，也被古北水镇吸收了。
1、规划设计思路
从项目定位来说，古北水镇是集观光游览、休闲度假、商务会展、创意文化等旅游业态为一体，服务与设施一流，参与性和体验性极高的综合性特色休闲旅游度假目的地。
整个水镇规划为“六区三谷”，即老营区、民国街区、水街风情区、卧龙堡民俗文化区、汤河古寨区、民宿餐饮区，与后川禅谷、伊甸谷、云峰翠谷。整个水镇范围内，规划实施大量酒店、民宿、餐饮、温泉、演艺、娱乐等配套服务，总体规划有43万平方米精美的明清及民国风格的山地合院建筑。其中包含两家五星标准大酒店，六家小型精品酒店，400余间民宿、餐厅及商铺，10多个文化展示体验区及完善的配套服务设施，满足客户对观光、休闲、度假和会议的需求。除此之外，后期还规划了高尔夫球场、别墅地产、度假公寓等多种业态和设施，以满足项目的可持续发展。
通过对以英华书院、杨无敌祠、震远镖局、司马小烧、八旗会馆等为代表的建筑群的重建，最大程度地实现了北方小镇的场景化营造，展示了北国边塞小镇的历史风貌和民俗文化，并与司马台长城有机地融为一体，形成独一无二的自我特色，对游客产生了极大的吸引力。古北水镇还十分重视对地方民俗文化的挖掘，通过造酒、染布、镖局、戏楼、祠堂等情景化活动的再现，让游客更真实地体验和感受古镇生活。
从设计特点来看，为确保水镇与周边环境的协调性，从外观到内部布局上，都按照现代化社区的标准，对公共场所、活动空间、居住及旅游配套设施进行设计和打造，同时把现代化的设施隐藏不露地融入建筑当中，既展现了北国小镇的历史面貌，又满足了旅游度假者的舒适居住要求，将古典与时尚融为一体。
2、克服旅游市场问题
摆脱门票经济
古水北镇在规划时，对景区业态进行了“三三制”划分，三分之一的门票收入，三分之一的酒店收入，三分之一的景区综合收入。门票只是进入古水北镇的门槛，游客在景区里的二次消费才是经营者更为看重的收入来源。
2017年3月1日古北水镇取消原有的夜游门票，从2017年3月25日开始，景区全天门票价格统一为150元/人，大量客流使景区运营突破了昼与夜的限制，实现了真正意义上的旅游度假区。
减少淡旺季节差
古北水镇针基于对景区普遍存在的淡旺季的问题的考虑，推出夜游长城索道、夜游船、温泉、灯光水舞秀、传统戏剧、杂技等常规类项目；以“圣诞小镇”、“古北年夜饭”、“长城庙会”为冬季主题品牌活动，开发出雪地长城观赏、庙会、冰雕节、美食节、温泉等一系列冬季旅游产品，强化冬季氛围，提升景区人气。
旅游业是一个季节性非常突出的行业，大多数景区的接待高峰一般集中在五一至十一期间，十一之后客流就会呈现断崖式的下跌。但从古北水镇季度经营业绩情况可以看出，每年的第二至第四季度的游客能达到相对的平稳；过往三年的第一季度客流虽较为惨淡，但在刚刚过去的2017年第一季度，古北水镇内的各大住宿设施都呈现出满房的态势，说明经过针对性的策划与提升，古北水镇将很快实现四季客流均衡的状态。
提高游客重游率
古水北镇通过生活场景再造的方式，大大提高了游客的旅游体验，从而提高游客重游率。目前，古水北镇通过多个主力店营造出的文化韵味与体验感，辐射游客消费的多重场景。景区内的4家五星级酒店、2个高档会所、4家精品酒店、30多个特色民宿、200多家商铺、10余个民俗展示体验区、全长1256米的长城索道以及国内首屈一指的温泉资源都成为游客重要场景体验场所。
十余处特色民俗展示体验区，游客可以全程参与从选料、生产、加工到出成品的民俗体验，并可以将自己制作的产品带回家。此外，各有特色的住宿空间也成为景区的一大亮点，在旺季，酒店住宿率在95%以上，住宿需提前半个月甚至一个月预定，可见市场之火热。古水北镇每一处都是一个景点、一个场景，游客很难一次就能体验到这里的全部活动，丰富的体验场景成为游客重复消费的重要拉力。
3、投资运营分析
借鉴乌镇西栅景区成熟的运作模式，古北水镇在开发时就构架了对景区的统一运营管理模式。迁出原景区居民，以颠覆式的社区重构来实现拥有景区全部商铺和住宅的产权。原景区居民变成景区的员工，在统一的规范要求下开展经营，为游客提供服务，保证了服务质量和品质，为游客带来极佳的旅游感受。
古北水镇的投资管理采用成熟的市场化资本运作方式，由中青旅控股股份有限公司、乌镇旅游股份有限公司、北京能源投资（集团）有限公司和其他战略投资者共同成立北京古北水镇旅游有限公司，按比例共同出资持股，承担古北水镇的开发、建设，确保了项目开发建设所需的巨额资金的保障。
通过运营公司的统一运营管理，实现了古水北镇全域范围内的资源统一调度、区域综合管控、产品统筹营销、服务全面提升，形成了一个多渠道、长短期现金流互补的盈利模式。
古北水镇的落地实操与乌镇有相同的地方，但能在几年时间内火遍大街小巷，是从选址、规划设计、运营思路、管理模式全程高水准策划的结果。作为休闲旅游度假区，此类特色小镇要找准目标人群，古北水镇定位的目标群体为80后90后，因此就要根据现代人的消费精神与生活习惯来打造旅游场景；其次要针对目标群体定位旅游区，传统的文化旅游总是以文化为核心，但传统文化保留下来的东西对于现代消费群体没有足够的吸引力。古北水镇并没有抓住过去的传统文化，而是用明清古建筑等碎片式的符号，给人们勾勒出一种浪漫的氛围，它的定位就是要符合现代消费群体的休闲意识，因此景区内部不是主打文化，而是辅助创造氛围的工具，主要就是休闲，以此也就不难理解为什么其中会出现星巴克这样的消费场所。
从古北水镇的开发运营可以看出，随机应变，跟进时代变化，是在市场中制胜的法宝。
